Fernando Martín Veiga · Martillero Público y Corredor Inmobiliario · CUCICBA 9981 (Tº 2 - Fº 72)
Cómo tasamos: método, fuentes y límites
Una tasación sin método declarado es una opinión con decimales. Esta página dice de dónde sale cada número del Tasador M2, qué se ajusta, qué se verifica antes de publicar y qué cosas el tasador directamente no puede saber. Está escrita para que la puedas comprobar, no para que la creas.
El Tasador M2 es gratis y sin registro. La valuación es estimada y no reemplaza a la tasación del profesional.
El método en diez líneas
- El Tasador M2 estima valor de venta y alquiler de departamentos, casas y PH en los 48 barrios de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
- Los valores de venta se expresan en dólares por metro cuadrado y los de alquiler en pesos por metro cuadrado por mes.
- El valor de cada barrio es la mediana de los avisos relevados en portales inmobiliarios, más la estadística oficial de la Ciudad.
- Última actualización de las tablas: septiembre 2026. Entre actualizaciones, el alquiler se ajusta por el IPC del INDEC.
- Tipo de cambio de referencia para comparar venta con alquiler: $1.530 por dólar.
- La rentabilidad bruta anual en dólares va del 4,9% en Coghlan al 11,8% en Villa Soldati: cuanto más accesible el barrio, más alto el rendimiento.
- En la mayoría de los barrios la casa cotiza por debajo del departamento por metro cuadrado. Las excepciones medidas son Belgrano y Palermo, donde la casa sostiene el valor; el extremo opuesto es Barracas, con 59% de brecha.
- En 13 de los 48 barrios el PH alquila por metro cuadrado por encima del departamento, aunque en venta cotice por debajo.
- El ajuste por subzona dentro del barrio se aplica solo en Palermo y Caballito, que son los únicos donde la medición dio señal consistente en más de una fuente.
- Hay 48 páginas de barrio publicadas, de las cuales 6 tienen análisis escrito a mano y el resto se compone con los datos medidos de ese barrio.
Las reglas del cálculo
Mediana, nunca promedio
El valor de cada barrio es la mediana de los $/m² de los avisos relevados. El promedio se va detrás de cualquier aviso desubicado — un piso de categoría en un barrio modesto mueve el promedio y no mueve la mediana.
Donde no hay muestra, no se inventa un valor
Es la única regla que no se negocia. Si un barrio no tiene avisos propios suficientes para una tipología, el tasador lo declara: muestra chica, estimado o sin datos. Un barrio sin mercado publicado devuelve «no tenemos muestra suficiente», no un número.
Valor de cierre, no de publicación
La tabla de venta está expresada en valor estimado de cierre: ya descuenta la brecha con la que suelen cerrarse las operaciones respecto del precio publicado. La de alquiler está en valor de publicación y lo aclara.
Test de mitades antes de publicar un número
Cada muestra se parte en dos mitades y se comparan sus medianas. Si difieren más del 10%, la muestra es ruido y el barrio queda marcado como muestra chica en vez de presentarse como firme.
Cada portal se compara contra sí mismo
MercadoLibre publica metros cubiertos y Zonaprop metros totales, así que sus $/m² no son comparables entre sí. Las relaciones entre tipologías se calculan dentro de cada portal y recién después se combinan, ponderadas por cantidad de avisos y con un tope por portal para que ninguno domine.
Los duplicados se descartan antes de calcular
Los portales repiten el mismo aviso entre páginas y completan los barrios con poco stock usando avisos de zonas cercanas. Cada aviso se deduplica por precio, superficie y dirección, y se descarta el que aparece en más de un barrio. Sin ese paso las medianas mienten.
Qué variables entran en el cálculo
Cada ajuste se aplica por separado y se compone de forma multiplicativa, para que dos castigos no se sumen linealmente y terminen en un valor imposible.
- Barrio
- 48 de 48 barrios de CABA con valor propio por metro cuadrado.
- Ambientes
- El $/m² no es el mismo en un monoambiente que en un tres ambientes: se usa una curva por cantidad de ambientes.
- Superficie
- Las unidades grandes valen menos por metro cuadrado que las chicas del mismo barrio.
- Tipología
- Casa y PH tienen ratio propio medido por barrio, no un descuento general de la Ciudad.
- Subzona
- Solo donde se midió y dio señal consistente en más de una fuente: hoy Palermo y Caballito, y solo para venta.
- Antigüedad y estado
- Matriz combinada: el mismo estado no descuenta lo mismo en un edificio de cinco años que en uno de cincuenta.
- Piso y ascensor
- Planta baja sin ascensor descuenta; piso alto con ascensor suma.
- Vista y luz
- Contrafrente cerrado descuenta; vista abierta suma.
- Metros descubiertos
- Balcón, terraza, patio y jardín se suman con su propio coeficiente, no como metro cubierto.
- Cochera
- Valor propio en dólares, sumado aparte del metro cuadrado.
- Amenities, torre y encargado
- Primas separadas, para no confundirlas con la antigüedad del edificio.
- Inflación
- Entre relevamientos, los valores de alquiler se ajustan por el IPC del INDEC.
Qué no puede hacer este tasador
Declarar los límites no es una formalidad legal: es la parte del método que permite saber cuánto pesa el número.
- El tasador no vio la propiedad. No conoce el estado real de las instalaciones, la orientación, las expensas, ni cómo está el edificio por dentro. Esas variables mueven el valor más de lo que la mayoría supone.
- El resultado se entrega como rango, no como número único, porque un número único transmite una precisión que ninguna estimación a distancia tiene.
- Para unidades de categoría muy alta, de pozo o en construcción, la estimación es más floja: se publican pocas comparables y el mercado las cotiza con lógica de emprendimiento, no de usado.
- Puerto Madero cotiza en dólares y queda fuera de la tabla de alquiler en pesos. En Retiro, Palermo, Belgrano, Núñez y Recoleta hay mucho aviso en dólares, así que la tabla en pesos describe el segmento de abajo del mercado.
- Las subzonas de los portales no se usan: faltan en la mayoría de los avisos y dan señal invertida. Solo se clasifica por dirección real.
Fuentes
- Relevamiento propio FMV — Zonaprop, MercadoLibre y Argenprop, septiembre 2026
- Zonaprop Index CABA venta y alquiler, agosto 2026
- Instituto de Estadística y Censos CABA — precio m² por barrio, T2 2026
- INDEC — Índice de Precios al Consumidor, agosto 2026
- Colegio de Escribanos CABA — escrituras de compraventa, ene–jul 2026
Quién firma estos números
Fernando Martín Veiga
Martillero Público y Corredor Inmobiliario
CUCICBA 9981 (Tº 2 - Fº 72) — verificar matrícula ↗La matrícula es verificable en el padrón público del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento, las tablas y el cálculo de este tasador son propios: no se compran a un proveedor de datos ni se copian de un portal.
El estimador online es gratuito. La tasación profesional es un acto arancelado: se hace con visita a la propiedad, la firma un matriculado y se entrega por escrito, con los comparables a la vista. Es el documento que sirve frente a un comprador, un banco, una sucesión o un juicio.