¿Cuánto vale mi propiedad en San Telmo?

San Telmo es un mercado de producto antiguo: la mayor parte del stock son edificios de más de cincuenta años y PH reciclados, y eso hace que el estado de conservación pese acá más que en casi cualquier otro barrio de la Ciudad. Dos unidades de los mismos metros en la misma cuadra pueden separarse un 30% según cómo estén.

El Tasador M2 es gratis y sin registro. La valuación es estimada y no reemplaza a la tasación del profesional.

Fernando Martín Veiga · Martillero Público y Corredor Inmobiliario · CUCICBA 9981 (Tº 2 - Fº 72)

Valores por metro cuadrado en San Telmo

Franjas de referencia para una unidad en estado bien mantenido, de entre quince y treinta años, en piso intermedio con ascensor. El valor de tu propiedad en particular —con su estado, su antigüedad, su piso y su dirección— lo calcula el tasador que está más abajo.

Venta

Dólares por m². Es valor estimado de cierre, no de publicación: la tabla ya descuenta la brecha con la que suelen cerrarse las operaciones.

Departamento
US$ 1.420 – US$ 1.690
Casa
US$ 800 – US$ 970
PH
US$ 1.020 – US$ 1.230

Alquiler

Pesos por m² por mes, de publicación. Se ajusta por inflación entre relevamientos.

Departamento
$ 13.500 – $ 16.500
Casa
$ 9.000 – $ 12.000
PH
$ 14.500 – $ 18.000

Sobre qué se apoyan estos números. Para San Telmo las relaciones entre tipologías se midieron sobre 190 avisos de PH y 64 avisos de casas publicados en el barrio. Donde la muestra no alcanza, el tasador lo dice en vez de completar con un número inventado.

En San Telmo el PH alquila más caro por m² que el departamento

Es al revés que en el resto de la Ciudad. En nuestra medición el PH de San Telmo alquila por encima del departamento por metro cuadrado, mientras que para venta el PH cotiza cerca de un 28% por debajo. La lectura es que el PH de época se alquila muy bien y se vende mal: el inquilino paga la terraza y la altura de los techos, el comprador descuenta la falta de ascensor, de amenities y de expensas previsibles.

Tasador M2

Descubrí cuánto vale tu propiedad

Un valor orientativo en segundos, calculado con datos reales de mercado por barrio. Es el primer paso — no reemplaza una tasación profesional con comparables.

Si lo dejás, te mandamos el informe detallado con la muestra usada en el cálculo. Si no, igual vas a ver el valor estimado en pantalla.

Qué mueve el precio en San Telmo

  • El estado, más que en ningún otro barrio. La escala va de "para refaccionar" a "reciclado a nuevo", y entre los dos extremos hay más de un 30% de diferencia.
  • Si el edificio es de época o de construcción posterior a los 70. Los de época suman por techos altos y detalles; restan por expensas, instalaciones y ausencia de ascensor.
  • Contrafrente contra frente. En manzanas cerradas como las de San Telmo el contrafrente cerrado descuenta, y el frente sobre calle empedrada de bajo tránsito suma.
  • El uso turístico. Parte del stock se opera como alquiler temporario, lo que sostiene los valores de alquiler por encima de lo que pagaría un inquilino de contrato tradicional.

Preguntas sobre tasar en San Telmo

¿Un PH en San Telmo vale más que un departamento?

Depende de la operación. Para alquiler, sí: en nuestra medición el PH de San Telmo alquila por encima del departamento por metro cuadrado. Para venta, no: cotiza cerca de un 28% por debajo, porque el comprador descuenta la falta de ascensor y la incertidumbre de las instalaciones.

¿Cuánto descuenta que la propiedad esté para refaccionar?

En un edificio de más de cincuenta años, pasar de "bien mantenido" a "para refaccionar" descuenta alrededor de un 25% en nuestro modelo. Es el ajuste más grande de toda la escala y en San Telmo es el que más se activa.

¿Balcarce, Defensa o Chile valen distinto entre sí?

No tenemos medida una subzona propia de San Telmo, así que no la aplicamos: preferimos no inventar un coeficiente antes que darle precisión falsa a la estimación. Las diferencias por cuadra se ven en la tasación profesional, que se hace con visita.

Tasar en otros barrios

¿Querés una tasación profesional de tu propiedad en San Telmo?

El estimador de esta página es gratuito y sirve para orientarte. La tasación profesional es otra cosa: se hace con visita a la propiedad, la firma un matriculado y se entrega por escrito, con los comparables a la vista. Es el documento que sirve frente a un comprador, un banco, una sucesión o un juicio, y tiene arancel.

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